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疫情租金减让会计处理行使案例的涉税分析(新租赁准则版)

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-07-17 07:16

原标题:疫情租金减让会计处理行使案例的涉税分析(新租赁准则版)

新冠肺热疫情有关租金减让会计处理行使案例

陈巴尔虎旗撵馋建材公司

——租赁准则(财会〔2018〕35号)

会计处理行使案例来源:财政部会计司

涉税分析:彭怀文

【例】2019年1月1日,承租人甲公司与出租人乙公司就100平米写字楼签署了3年期的租赁相符同,未发生初起直接费用,每季度租金为30000元,于每季度末付出,无延期或终止租赁选择权。甲公司租入该写字楼行为管理部分办公场所,采用年限平均法计挑行使权资产折旧。甲公司无法确定租赁内含利率,在租赁期开起时,甲公司的添量借款利率为8%(年利率)。甲公司按季度计算利休和计挑折旧。乙公司将该商铺租赁分类为经营租赁,按季度计算利休和确认租赁收入。乙公司不以从事租赁业务为主。2020年3月25日,受新冠肺热疫情影响,甲公司与乙公司达成租金减让增添制定,伪定分以下五栽情形:

彭怀文表明:会计司发布的会计处理案例或CPA教材会计案例,清淡情况下都是不考虑有关税费的影响,但是与实务做事是不相符的,所以后面就对能够涉及的添值税进走分析,企业所得税在会计处理后特意进走分析。

情形一:免除甲公司2020年第二季度的租金,其他相符同条款不变;

彭怀文对涉税的分析:

1.添值税:疫情期间出租方减免房租的,根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等添值税征管题目的公告》(2016年第86号)规定,纳税人出租不动产,租赁相符同中约定免租期的,不属于《买卖税改征添值税试点实走手段》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条规定的视同出售服务,不征收添值税。

2.房产税:财税〔2010〕121号规定,对于出租房产,租赁两边签署的租赁相符同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权一切人按房产原值缴纳房产税。纳税人原由疫情给予租户房租一时性减免,以共同承担疫情的影响,不属于事先租赁两边签署租赁相符同约定的免收租金情形,不适用财税〔2010〕121号文件规定,即不必根据房产原值计算缴纳房产税,而是根据房产税暂走条例规定来处理,房产出租的,按租金收入缴纳房产税。倘若租金减为零,则房产税也为零。(以下情形如遇减免的做相通处理,不赘述)

情形二:将甲公司2020年第二季度的租金递延至第三季度末付出,其他相符同条款不变;

彭怀文对涉税的分析:

租金付出时间延期,出租方的添值税纳税职守和企业所得税答税收入确认时点根据新约定的时间计算。

情形三:将甲公司2020年第二季度租金缩短50%,2021年第一季度至租赁期届满每季度租金添添10%,于每季度末付出,其他相符同条款不变。

彭怀文对涉税的分析:

出租方根据新约定的租金付出标实在认添值税和房产税的计税依据。

情形四:免除甲公司2020年第二季度的租金,租赁期延伸一个季度至2022年3月31日,延伸租赁季度的租金为30000元,于季度末付出。

彭怀文对涉税的分析:

出租方根据新约定的租金付出标实在认添值税和房产税的计税依据。

情形五:将甲公司盈余租赁期内每季度租金缩短10%,其他相符同条款不变。

彭怀文对涉税的分析:

出租方根据新约定的租金付出标实在认添值税和房产税的计税依据。

倘若不考虑其他因素和有关税费。

分析:上述情形一至情形四的增添制定达成的租金减让属于《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》的适用周围,伪定甲公司和乙公司均选择采用简化手段进走会计处理。情形五的租金减让不光针对2021年6月30日之前的搪塞租金,也包括对2021年6月30日之后的搪塞租赁付款额的减让,所以,不适用《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》,承租人和出租人均不克采用简化手段进走会计处理(详细账务处理请求参见《企业会计准则第21号——租赁》)。

(一)承租人甲公司的账务处理。

1.2019年1月,确认租赁欠债和行使权资产。

行使权资产的入账价值=30000×(P/A,2%,12)=317259元,未确认融资费用=30000×12-317259=42741元。

借:行使权资产317259

租赁欠债——未确认融资费用42741

贷:租赁欠债——租赁付款额360000

彭怀文对涉税的分析:

实务中,"租赁欠债——租赁付款额"答该是含税金额,也就是要跟租赁相符同上答付出的租金总额(含税)是一致的。倘若租赁房屋是2016年5月1日前取得,适用的浅易征收,征收率为5%,倘若案例中的租金是不含税的,则含税租金为378000(36000×(1 5%)),则实务中的会计分录如下:

借:行使权资产317259

租赁欠债——未确认融资费用42741

答交税费——待抵扣进项税额

贷:租赁欠债——租赁付款额378000

表明:伪定承租方是清淡纳税人,租金能够抵扣进项税额。

2.2019年3月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出租金。租赁欠债按下外所述手段进走后续计量(下同)。

行使权资产折旧额=317259/36×3=26438元。

借:财务费用6345

贷:租赁欠债——未确认融资费用6345

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款30000

彭怀文对涉税的分析:

根据前线倘若,此处付出的租金是能够抵扣进项税额的,含税金额=30000×(1 5%)=31500元。所以,实务中的会计分录答该是:

a.付出租金

借:租赁欠债——租赁付款额31500

贷:银走存款31500

b.确认进项税额

借:答交税费——答交添值税(进项税额) 1500

贷:答交税费——待抵扣进项税额 1500

2019年4月至2020年3月,每季度比照2019年3月的

会计分录进走账务处理。

3.情形一:

(1)2020年3月25日,按减免的租金金额冲减管理费用,同时响答调整租赁欠债。

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:管理费用30000

彭怀文对涉税的分析:

《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》是财政部会计司2020年6月24日才发布的,企业财务人员不能够会未卜先觉做出如许的会计分录,只能够是处理规定发布后,进走账务调整的效果。

对于减免的租金,承租方企业所得税的处理有两栽情况:

a.根据减免后的租金总额在整个盈余期间内,平平分摊至每个纳税年度;

b.一时性减免或承租人付出减免,相等于两边进走清偿务重组,承租方获得了财务重组收入。

上述会计处理冲减纳税年度的费用,与b类的税务处理一致,不存在税会不同,能够不进走纳税调整。

(2)2020年6月,确认租赁欠债利休和计挑折旧。

借:财务费用3883

贷:租赁欠债——未确认融资费用3883

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

(3)2020年9月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出租金。

借:财务费用3361

贷:租赁欠债——未确认融资费用3361

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款30000

2020年10月至租赁期届满,每季度比照2020年9月的会计分录进走账务处理。

4.情形二:

(1)2020年6月,确认租赁欠债利休和计挑折旧。

借:财务费用3883

贷:租赁欠债——未确认融资费用3883

借:管理费用264385

贷:行使权资产累计折旧26438

(2)2020年9月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出当期租金和第二季度递延至本季度的租金。

借:财务费用3361

贷:租赁欠债——未确认融资费用3361

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额60000

贷:银走存款60000

彭怀文对涉税的分析:

a.实务中,租金付出金额会是包含添值税的,承租方已足条件是能够抵扣的,详细见前线分析,此处不赘述。

b.延期付出的租金照样在2020年度内,对于承租方企业所得税的税前扣除是异国影响的。

(3)2020年12月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出租金。

借:财务费用2828

贷:租赁欠债——未确认融资费用2828

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款30000

2021年1月至租赁期届满,每季度比照2020年12月的会计分录进走账务处理。

5.情形三:

根据《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》,2021年第一季度至租赁期届满添添的租金视为延期付出进走会计处理,2020年第二季度实际缩短的租金=30000×50%-30000×10%×4=3000元。

(1)2020年3月25日,按实际缩短的租金金额冲减管理费用,同时响答调整租赁欠债。

借:租赁欠债——租赁付款额3000

贷:管理费用3000

彭怀文对涉税的分析:

对于减免的租金,承租方企业所得税的处理有两栽情况:

a.根据减免后的租金总额在整个盈余期间内,平平分摊至每个纳税年度;

b.一时性减免或承租人付出减免,相等于两边进走清偿务重组,承租方获得了财务重组收入。

上述会计处理冲减纳税年度的费用,与b类的税务处理一致,不存在税会不同,能够不进走纳税调整。

(2)2020年6月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,股票付出50%的租金。

借:财务费用3883

贷:租赁欠债——未确认融资费用3883

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额15000

贷:银走存款15000

(3)2020年9月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出租金。

借:财务费用3361

贷:租赁欠债——未确认融资费用3361

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款300007

2020年12月,比照2020年9月的会计分录进走账务处理。

(4)2021年3月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出当期租金和2020年第二季度递延至本季度付出的租金。

借:财务费用2285

贷:租赁欠债——未确认融资费用2285

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额33000

贷:银走存款33000

2021年4月至租赁期届满,比照2021年3月的会计分录进走账务处理。

6.情形四:

根据《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》,在减免2020年第二季度租金的同时将租赁期延伸一个季度且收取等量租金视为延期付出进走会计处理。

(1)2020年6月,确认租赁欠债利休和计挑折旧。

借:财务费用3883

贷:租赁欠债——未确认融资费用3883

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

(2)2020年9月,确认租赁欠债利休和计挑折旧,付出租金。

借:财务费用3361

贷:租赁欠债——未确认融资费用3361

借:管理费用26438

贷:行使权资产累计折旧26438

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款30000

2020年12月至2021年12月,每季度比照2020年9月的会计分录进走账务处理。

(3)2022年3月,付出租金。

借:租赁欠债——租赁付款额30000

贷:银走存款30000

彭怀文对涉税的分析:

1.承租方的企业所得税团体分析:根据案例描述,承租方的租赁组成税务上的经营租赁,其租赁费答根据《企业所得税法实走条例》第四十七条规定扣除:"以经营租赁手段租入固定资产发生的租赁费付出,根据租赁期限均匀扣除"。

但是,原由新冠疫情具有稀奇性和骤然性,出租方和承租方达成的租金减免或推迟付出等,也已足债务重组的条件。

所以,对于减免的租金的承租方其实能够有两栽税务处理模式:

a.租金扣除模式:根据减免后的租金总额在整个盈余期间内,平平分摊至每个纳税年度;

b.债务重组模式:一时性减免或承租人付出减免,相等于两边进走清偿务重组,承租方获得了财务重组收入。

两栽模式的纳税影响在于:a模式影响的纳税年度能够是跨年度的,即只要是在租赁期内的纳税年度,租赁费扣除都均匀缩短。b模式只影响达成减免制定的当期,即2020年度。

2.承租方必要仔细租赁会计处理与税务处理的不同

根据新租赁准则规定,除开短期租赁和矮价值租赁能够简化处理外,承租方不再区分经营租赁和融资租赁,在租赁期开起日,承租方必要确认"行使权资产",租赁期间要确认租赁资产的折旧和租赁融资费用。

上述的会计处理与税务上对经营租赁的税务处理十足纷歧致,存在清晰的税会不同。就以本案例为例,会计上租赁资产折旧确认的"管理费用"和分摊融资费用确认的"财务费用",都不克进走税前扣除,必须进走纳税调整。而税务上能够税前扣除的租赁费,会计上并异国进走单独实在认,所以也必须进走纳税调整。

(二)出租人乙公司的账务处理。

1.乙公司租赁期间计挑折旧等有关会计分录略。

2.2019年1月至2020年3月,每季度确认租赁收入,收取租金。

借:银走存款30000

贷:租赁收入30000

3.情形一:

(1)2020年6月,将原相符同租金确认为租赁收入,同时按减免的租金金额冲减租赁收入。

借:其他答收款30000

贷:租赁收入30000

借:租赁收入30000

贷:其他答收款30000

实务中,对于当期租金一切豁免的情形,也可不作账务处理。

(2)2020年7月至租赁期届满,每季度确认租赁收入,收取租金。

借:银走存款30000

贷:租赁收入30000

彭怀文对涉税的分析:

出租人根据实际的租赁收入确认添值税和企业所得税的答税收入,不会产生税会不同;对于减免的租金收入,不必要视同出售,出租人能够根据减免后租金收入申报添值税和企业所得税。

4.情形二:

(1)2020年6月,确认租赁收入。

借:其他答收款30000

贷:租赁收入30000

(2)2020年9月,确认租赁收入,收取当期租金及第二季度递延至本季度的租金。

借:银走存款60000

贷:其他答收款30000

租赁收入30000

(3)2020年10月至租赁期届满,每季度确认租赁收入,收取租金。

借:银走存款30000

贷:租赁收入30000

彭怀文对涉税的分析:

《企业所得税法实走条例》第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业挑供固定资产、包装物或者其他有形资产的行使权取得的收入。租金收入,根据相符同约定的承租人搪塞租金的日期确认收入的实现。

所以,倘若属于租金延期付出的,出租人能够根据制定重新约定的承租人搪塞租金的日期确认收入的实现。

本案例情形二延期只是在2020年度内,对年度企业所得税答收收入确认是异国影响的;但是,倘若2020年租金延长到2021年度付出,则出租人的租金收入会计上能够在2020年确认,但是税务上却能够推迟至2021年确认。

5.情形三:

根据《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》,2021年第一季度至租赁期届满添添的租金视为延期付出进走会计处理,2020年第二季度实际缩短租金=30000×50%-30000×10%×4=3000元。

(1)2020年6月,将原相符同租金确认为租赁收入,同时按实际缩短的租金金额冲减租赁收入。

借:银走存款15000

其他答收款15000

贷:租赁收入30000

借:租赁收入3000

贷:其他答收款3000

实务中,也可将上述账务处理进走相符并。

(2)2020年7月至2020年12月,每季度确认租赁收入,收取租金。

借:银走存款30000

贷:租赁收入30000

(3)2021年1月至租赁期届满,每季度确认租赁收入,收取本期租金和2020年第二季度递延至本季度收取的租金。

借:银走存款33000

贷:租赁收入30000

其他答收款300011

彭怀文对涉税的分析:

《企业所得税法实走条例》第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业挑供固定资产、包装物或者其他有形资产的行使权取得的收入。租金收入,根据相符同约定的承租人搪塞租金的日期确认收入的实现。

本案例情形三税务处理与会计处理不同就比较大。

添值税:答根据新制定约定租金收款和日期,确认添值税计税依据和纳税职守产生日期。

企业所得税:答根据新制定约定租金收款和日期,确认企业所得税的答收收入和纳税归属期,而不是根据会计处理的在租赁期间平平分摊。

6.情形四:

根据《新冠肺热疫情有关租金减让会计处理规定》,在减免2020年第二季度租金的同时将租赁期延伸一个季度且收取等量租金的,视为延期付出进走会计处理。

(1)2020年6月,将原相符同租金确认为租赁收入。

借:其他答收款30000

贷:租赁收入30000

(2)2020年7月至2021年12月,每季度确认租赁收入,收取租金。

借:银走存款30000

贷:租赁收入30000

(3)2022年3月,收取租金。

借:银走存款30000

贷:其他答收款30000

彭怀文对涉税的分析:

根据《企业所得税法实走条例》第十九条规定,答根据新约定租金收入日期确认企业所得税的答税收入。

表明:以上内容中,添粗字体为彭怀文的涉税分析,其余平常字体的内容来自于财政部会计的行使案例。

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